En complément de l’article paru dans l’Hebdo n°83 du 2 septembre 2020, qui rappelait le cadre d’un possible abattement fiscal sur le logement de fonction appréhendé comme résidence secondaire, nous vous indiquons les conditions d’une exonération de l’imposition sur la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire.
Si la plus-value d’une cession de résidence principale au jour de cette cession est totalement exonérée, il est habituel de considérer que la vente d’une résidence secondaire se doit de respecter des délais afin de pouvoir bénéficier de cette exonération. Ainsi “L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans” mais, il est possible, lors de la première vente d’une résidence secondaire, et selon les conditions indiquées ci-dessous, de pouvoir bénéficier d’une exonération :
La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :
- vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
- vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.
Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
Exemple : un logement est cédé pour un prix de 300 000 € ; la plus-value est égale à 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l’acquisition de sa résidence principale, soit 60 % du prix de cession.
La plus-value exonérée est donc égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €, et la plus-value imposable à 48 000 €.
L’exonération s’applique également dans le cas de la cession d’un logement dont l’emprunt n’est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l’emprunt initial et non à l’acquisition de la résidence principale ; en effet, l’exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée.
Exemple : Une résidence principale financée par emprunt est cédée pour 300 000 € et permet au cédant la réalisation d’une plus-value de 120 000 €. L’emprunt est encore en cours, et sur le prix de cession, 100 000 € sont versés directement par le cédant à sa banque pour le solder.
La totalité de la plus-value (120 000 €) est exonérée.
A noter : la déclaration de revenus n°2042-C comporte une case spécifique (3VW) à remplir si vous bénéficiez de cette exonération, qu’elle soit totale ou partielle.
Personnes âgées ou invalides de condition modeste
Quel que soit le bien immeuble que vous vendez, en tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l’avant dernière année précédant celle de la cession (exemple : revenus de l’année 2014 pour une session en 2016) :
- votre revenu fiscal de référence n’excède pas les limites prévues au I de l’article 1417 du Code Général des Impôts ;
- vous n’étiez pas passible de l’ISF.
Sous les mêmes conditions, les personnes titulaires de la carte d’invalidité ( invalidités de 2ème et 3ème catégorie prévues à l’art. L 341-4 du code de la sécurité sociale) bénéficient également d’une exonération de leur plus-value.
Il s’agit de personnes absolument incapables d’exercer une profession quelconque et de celles qui sont, en plus, dans l’obligation d’avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne.
Exemple : un retraité (ou une personne titulaire de la carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie), célibataire, a réalisé une plus-value lors de la vente d’un appartement en 2016.
Du fait de sa situation, il a une part et demie à l’impôt sur le revenu.
La plus-value de cession est exonérée si, en 2014, son revenu fiscal de référence était inférieur à 13 539 € et si ce redevable n’était pas passible de l’ISF en 2014.
